諸費用・税金について
印紙税とは
土地や建物を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書にはかならず印紙を貼り、また、 建物の請負契約書や住宅ローン等の借用証書（金銭消費賃貸契約書）等にも印紙を貼り、消印をします。これが印紙税の納付です。
売買契約書は通常2通作成し、売主と買主が保管することになりますが、この2通の契約書にそれぞれ印紙を貼らなければなりません。 もし、どちらか一方の契約書に印紙を貼らなかったときは、売主と買主が連帯して納付する義務を負うことになりますので注意してください。 借地権の設定または譲渡に関する契約書、建築請負契約書の場合も同様です。
＜不動産売買契約書に添付する印紙税＞
登録免許税とは
土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。
登記は司法書士に依頼するというのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかもしれません。
しかし、登記のときに必ず税金を納めなければなりません。これが、登録免許税といわれるものです。
＜登録免許税の計算式＞
登録免許税税額 ＝ 不動産の価額（固定資産税評価額） × 税率
ここで「不動産の価額」というのは、原則として、固定資産課税台帳に登録された価額（固定資産税評価額）をいいます。
税率は、登記の内容によって異なります。なお、表示登記には登録免許税は課税されません。
＜登録免許税率＞
- ■ 所有権の保存登記
- 税率0.4％
- ■ 所有権の移転登記
相続、合併
遺贈、贈与
売買等
税率0.4%
税率2.0%
税率2.0%
- ■ 地上権、賃借権等の
設定または転貸の登記 - 税率1.0％
- ■ 所有権の信託の登記
- 税率0.4％
- ■ 抵当権の設定登記
- 債権金額の0.4％
- ■ 所有権の移転等の仮登記
- 税率1.0％
※上記税率は原則の税率です。
土地および住宅については、以下のような別途軽減措置があります。
＜土地の所有権移転登記等の軽減税率＞
平成21年4月1日から平成25年3月31日までの間に行う土地に関する登記で、次に掲げるものを受ける場合には、次の税率に軽減されます。
＜住宅用の家屋についての軽減税率＞
一定の要件をそなえた住宅用の家屋については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記の税率が軽減されています。
- ■ 所有権の保存登記
- 軽減税率0.15％
- ■ 所有権の移転登記
- 軽減税率0.30％
- ■ 抵当権の設定登記
- 軽減税率 債権金額の0.10％
軽減税率が適用される住宅用家屋の要件は以下のようになります。
○新築住宅の要件
- ・事故の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること。
- ・マンションなど区分所有するもの（一定の耐火性を有するもの）については、自己の居住用部分の床面積が50㎡以上であること
○中古住宅の要件
- ・上記の新築住宅の要件を満たした上で、建築後住宅として使用された家屋で次のイ・ロのいずれかに該当すること。
- イ）建築されてから20年（耐火建築物の場合は25年）以内の家屋であること
- ロ）築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること
○新築住宅・中古住宅ともに係る要件
- ・個人が平成25年3月31日までに新築または取得した、もっぱら自分が住むための家屋であること。
- ・新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること。
注）
- ・耐火建築物とは、建物登記簿に記載された構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造などの家屋をいいます。
- ・床面積は登記簿上の面積によります。マンションなどの区分所有建物では専有部分の面積となります。
- ・軽減を受けるためには、市区町村長が発行する住宅用家屋証明書等が必要です。
土地と建物の所有権の移転の登記等に関する税率は、下図のようになります。
※平成25年3月31日まで
不動産取得税とは
土地や住宅など不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。不動
産の取得とは、現実に所有権を取得することで、登記が行われたか否かには関係がありません。また、その取得の原因が売買・
交換・贈与・建築等のいずれであっても課税されます。ただし、相続による取得については課税されません。
＜不動産取得税の計算式＞
不動産取得税 ＝ 不動産の価額（固定資産税評価額） × 税率
ここで「不動産の価額」というのは、原則として、固定資産課税台帳に登録された価額（固定資産税評価額）をいいます。
税率は、本則の税率は４％ですが、次のように軽減されます。
ただし、特例により以下のとおり標準税率が軽減されます。
- 土地及び住宅 3％（平成27年3月31日まで）
- 住宅以外（店舗・事務所等）の家屋 4％
＜宅地等についての軽減＞
平成２７年３月３１日までの間に取得される宅地評価土地については、宅地の課税標準が1／2となる特例があります。
宅地評価土地には、地目が宅地であるもののほか、市街化区域農地、宅地介在山林などが含まれます。
＜住宅・住宅用土地についての軽減＞
住宅や住宅用土地については、以下のような軽減措置が講じられています。
仲介手数料とは
不動産売買を行った際に、不動産業者へ支払う手数料のことです。
仲介手数料の計算方法は、下記のようになっています。
※但し、売買価格が４００万円を超える場合は、
売買価格 × ３．１５％ ＋ ６３，０００円 ＝ 仲介手数料
という速算式を用います。
※ここで売買価格とは総額表示価格から消費税を引いた価格を言います。
尚、上記計算式は消費税を含んでいます。
■例
１，５００万円のマンションを売却した場合
１５，０００，０００ × ０．０３ ＋ ６０，０００） × １．０５ ＝ ５３５，５００円
仲介手数料は ５３５，５００円となります。
住宅ローン控除とは
新築または中古の住宅を購入(※1) した際、金融機関(銀行など)や住宅金融公庫から返済期間10年以上の融資を受けて住宅の取得等をした場合には、 所定の手続をとれば、自分がその住宅に住むこととなった年から一定の期間にわたり（下記図参照）、 居住(住民票の移転完了していること)の用に供した年に応じて、所定(※2)の額が所得税から控除されます。
※1 住宅の面積や用途及び築年数による制限があります。 床面積が50m2未満の住宅や、居住用以外の部分(店舗など)が全体の2分の1以上ある建物、 築年数20年（構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の建物は25年）以上の建物は確認が必要です。
※2 所得額が3,000万円以上の方は住宅ローン控除が受けられません。
※上記の表は、一般住宅の控除表です。
※事例によっては特例を受けられないケースがあります。詳細はご相談ください。
確定申告
住宅ローン控除を受けるためには、購入した初年度は確定申告をする必要があります。2年度目以降は年末調整で控除が受けられる仕組みになっています。
確定申告は、住宅を取得した翌年の3月15日までが受付け期間となっていますので、轄税務署で手続をしてください。
その際に必要な書類がありますので、事前に準備してください。
■必要書類
- 住民票の写し＜各市町村役場＞
- 登記簿謄本＜管轄法務局＞
- 購入時の売買契約書の写し
- 住宅資金の借入金の年末残高証明書＜各金融機関から郵送されます。＞
- 印鑑 （認印可です）
- 源泉徴収票（原本） ＜給与所得者の場合＞
- 住宅借入金（取得）等特別控除額の計算明細書 ＜税務署＞
※また収入合算していて『連帯債務者』の関係にある場合、主たる債務者と従たる債務者、両者の収入証明が必要になります。
