売却・諸費用・税金について1|福岡の賃貸物件・売買物件・テナント物件・居抜き物件・オフィス物件のことならハッピーエステートへご相談ください

諸費用・税金について

印紙税とは

土地や建物を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書にはかならず印紙を貼り、また、 建物の請負契約書や住宅ローン等の借用証書(金銭消費賃貸契約書)等にも印紙を貼り、消印をします。これが印紙税の納付です。

売買契約書は通常2通作成し、売主と買主が保管することになりますが、この2通の契約書にそれぞれ印紙を貼らなければなりません。 もし、どちらか一方の契約書に印紙を貼らなかったときは、売主と買主が連帯して納付する義務を負うことになりますので注意してください。 借地権の設定または譲渡に関する契約書、建築請負契約書の場合も同様です。

<不動産売買契約書に添付する印紙税>

譲渡税とは

個人が、土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。 この課税対象となる利益のことを、税法上「譲渡所得(金額)」と呼んでいます。

「土地建物を売った場合の税金」は、まずこの「譲渡所得(金額)」を正確に計算することから始めます。 そして売却した土地建物の所有期間の区分(5年超か5年以下か)に応じた税額計算の方法によって、 実際に納める税額を計算することになります。

<課税譲渡所得金額の計算式>

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

■取得費

売却した土地や建物の購入価額(建物は減価償却後)/購入の際の仲介手数料/購入の際に支払った立ち退き料・ 移転料/売買契約書に貼付した印紙税/不動産取得税/搬入費や据付費/建物等の取壊し費用などがあります。 購入時の契約書、領収書によって確認します。

実際の取得費が不明の場合は、譲渡価額の5%となります。

■譲渡費用

土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料/売却に伴う広告費や測量費/売買契約書に貼付した印紙税/ 売却に伴い支払う立ち退き料/建物等の取壊し費用などがあります。

■特別控除

これは、国の政策的な配慮によって設けられているもので、居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除、 特定住宅地造成事業等のために土地等を売った場合の1,500万円の特別控除などがあります。

※国民健康保険、後期高齢者医療保険にご加入のお客様は、不動産ご売却後の譲渡益の金額・お客様の所得により翌年から 「健康保険料・介護保険料・医療費」のご負担内容が変わる場合があります。

※土地や建物を売買する際、売買代金とは別に、売主・買主間の日割計算により固定資産税等を分担するのが一般的です。 この固定資産税は、税務申告上、売主が受領したものは、譲渡収入となり、買主が支払ったものは取得費となります。 また、売主または買主が消費税の課税事業者ですと、建物の固定資産税は、消費税の課税対象となりますので注意が必要です。

仲介手数料とは

不動産売買を行った際に、不動産業者へ支払う手数料のことです。

仲介手数料の計算方法は、下記のようになっています。 仲介手数料の計算方法

※但し、売買価格が400万円を超える場合は、
売買価格  ×  3.15%  +  63,000円  =  仲介手数料
という速算式を用います。

※ここで売買価格とは総額表示価格から消費税を引いた価格を言います。
尚、上記計算式は消費税を含んでいます。

■例

1,500万円のマンションを売却した場合
15,000,000 × 0.03 + 60,000) × 1.05 = 535,500円
仲介手数料は 535,500円となります。

相続登記費用とは

相続した財産の中に不動産があれば、その名義を相続人の名義に書き換える必要が出てきます。
これが「相続登記(正確には“相続を原因とした所有権移転登記”)」といわれるものです。

相続登記費用は、以下のようになっています。
不動産の価格(固定資産税評価額) × 0.4%

相続登記には、下記のものが必要となります。

  • 登記申請書及びその副本(コピー)
  • 遺産分割協議書又は公正証書遺言、検認された遺言書の正本
  • 印鑑証明書(相続人全員のもの)
  • 固定資産税評価証明書
  • 相続関係を証明する戸籍謄本、除籍謄本、戸籍の附票、相続関係説明図
  • 不動産を取得する相続人の住民票、被相続人の除住民票
  • 登録免許税
  • 委任状(代理人による申請の場合)

相続税の申告期間が、相続開始から10か月と決められているのに対して、相続登記はいつまでにという期間は決まっていません。 しかし、不動産の名義を変えずに放っておくと、その後さらに相続が発生し、関係者が増えてしまい話がまとまらなくなったり、 不動産についての利害関係のある第三者が現れたりした際に手続きが煩雑になるおそれがあります。
最悪の場合は正当な所有者が所有権を主張できなくなる可能性も考えられます。
相続登記を申請するにあたっては、専門的な知識を要する部分がありますので、まずはご相談ください。
相続に関するトラブル防止のための遺言の作成も承っております。

抵当権の抹消費用について

物件を担保に金融機関から融資を受けている場合(住宅ローンを含む)に、抵当権などの権利が設定されます。
この場合、融資金を完済し残債が残っていなくとも、その権利の抹消手続きをしていなければ物件に設定されたままになっていますのでその権利の抹消の登記を行い、 買主さんへ所有権の移転を行います。

※司法書士に依頼するのが一般的ですが、1件の抵当権の抹消につき12,000 円~15,000 円程の費用が発生します。
※抵当権の抹消にはお借り入れ金融機関との事前打ち合わせ等が必要になり、抹消登記までには期間を要します。

融資金が完済されているのであれば早めの手続きをお勧めいたします。
また、返済中で残債が残っている場合でも、売買代金を持って抹消登記をすることが可能です。
売却が決まりましたら、早めに金融機関もしくは仲介不動産会社へご相談ください。

測量費用について

土地・建物(分譲マンションは対象外となります)を売却する際には、後々のトラブルを避けるために、 所有者は隣地及び敷地が接する道路との境界をはっきりさせる必要があります。
その場合、予め境界杭や境界プレートが設置されていれば問題ありませんが、境界が不明瞭な場合は土地の測量を行い、境界を確定します。

土地の測量・境界の確定には専門的な知識・技術が必要になります。
測量完了までの期間・費用については物件ごとに異なりますが、土地家屋調査士という有資格者に依頼し、測量行います。
ハッピーエステートでは信頼ある土地家屋調査事務所と提携しておりますので、事前にご相談下さい。

建物解体費用について

売買取引の条件として、買主さんから建物を取り壊して更地での引き渡し要請が入る場合があります。その際には建物を解体する費用・建物滅失登記費用が発生します。
費用・期間については建物の内容によって異なります。
ハッピーエステートでは信頼ある建物の解体業者さんと提携しています。事前にご相談下さい。